公寓拿房之前一定要做这件事!物业拿房勘探要点大全!

7-640[在前几篇文章中,我们为大家介绍了公寓的定义、国内外市场现状和主要产品、讲解了公寓设计的标准流程以及如何在成本有限的情况下做到公寓产品的有的放矢,此外,还未大家归纳梳理了公寓设计开发过程中所涉及到的配套设备、合规手续等。相信大家对公寓设计开发已经有了一个初步的概念,从这篇文章起,将进入我们的第二部分的内容,为大家我们将为大家由点到面地介绍公寓设计过程中的几个要点,帮助大家构建科学的公寓设计思路]


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七、公寓现场拿房踏勘要点


公寓拿房的第一步就是需要进行现场踏勘和项目研判,尤其对于有些项目在外地的情况下,如何有效的进行现场踏勘,尽可能多的了解、记录物业效信息,供策划、设计参照、更是需要着重关注的内容。同样,很多前端商务人员、甚至设计师本人,都应当对物业条件、结构方式,水电可能性有一个基本的了解,为此,我们对于长期看房总结了一个口诀“四看三问一算”



1、物业现状四看

2、改造难度三问

3、开间层高一算


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[物业现状四看]


现有物业的屋况,是毛坯、是简装、还是精装,不同的屋况对后续的设计步骤、改造工程量的要求非常不一样,需要在物业踏勘时就将其摸清楚,如果是毛坯,那么拆改工程会相对较少,可以比较自由的进行布置,但同时水暖电三通一平的基础工程量会比较大,如果是精装房,那么很多设备、内部分隔就可以直接进行利用了,该部分投入则会相对较小。


建筑立面情况


由内而外的,我们应当首先观察建筑立面的相关情况,建筑的立面是面向城市、面向顾客的最直接窗口,应当引起足够重视,着这一部分,我们需要在 1.周边环境、2.立面新旧状况、3.开窗形式这三个维度对物业进行摸排和研判。


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应当优先观察建筑周边、上下层的周边环境及业态,立面是否整洁?是否有其他商户的广告、招贴对本体形象进行干扰?如何才能在后续的设计中让本公寓的主体形象脱颖而出?


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其次、查看现有立面的材料、新旧程度,有无破损,是否将原立面清洁后就可以满足形象要求?还是需要用原材料修补?或者直接在现有面层上喷涂涂料?


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最后,观察现有建筑的开窗方式,判断将来可能的开窗形式这几个主要情况。若原先原为商业综合体,建筑统一安装了玻璃幕墙,无法开启,那么显然和长租公寓的使用要求不符,因此在后续的设计、策划中,需要探讨局部更换可开启窗扇的的可能性。


7-640-87-640-9(武汉某项目)


若原有物业是办公楼或者酒店,开窗比较均匀,则可以在保持现有开窗逻辑的基础上做局部的变化,增加立面的丰富度。


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其次,建筑是城市中的建筑、场地中的建筑。我们应对建筑所在的微观场地进行观察,需要在 1.场地规模、2.建筑朝向、3.出入口位置这三个维度进行研判。


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一般来说,厂房、园区、独栋酒店、办公等部分物业有较大几率带有自己的前后场地,这在公寓中是相当有利的条件,该部分可以用来布置入口庭院、停车场、活动区域等功能空间,可以大幅提升空间档次和使用舒适度。因此对于附属场地需要尽力向前业主、物业管理方争取。


7-640-12(深圳YOU+)


具有停车位的公寓更加容易受到租客的欢迎。可按25-30㎡/车位对车位数量进行估算,如果面积允许,还可以考虑引入50-150㎡的集装箱式健身、厨房等临时建筑,将公共区域设置到室外、临时建筑中可以更大地扩展室内可租空间,提升公寓坪效。


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对于有场地的物业,场地出入口是面向租客的第一界面,需要结合logo店招、精神柱等进行合理设计,同时,还应当在出入口尽量地实现人车分流,互不干扰。对于部分没有自己场地的物业,则应当考虑尽量合理地规划建筑入口,增加醒目程度,最大程度上利用现有条件提升空间存在感

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7-640-15(上海 V+ SPACE 利用大尺寸的店招来强调品牌存在感)


建筑平面尺寸


进入建筑后,我们需要对建筑的平面布局、尺寸进行勘察,从而为排房规划提供依据,在这一部分,我们需要在1.开间进深、2.层高、3.交通核位置这三个维度进行重点勘察、记录。


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首先我们应当确认建筑平面的进深和开间,出于对坪效最大化的追求,公寓房间往往对房间的分隔尺寸有特定的要求,以酒店为例,酒店客房开间常为3.5m-4.3m,进深一般不超过8m,但是在长租公寓中这个尺寸就显得较为奢侈了。为了追求在采光面排布更多房间,公寓的进深往往压缩到3m左右,极端情况下甚至会做到2.2m,与之对应的,在进深方面的容忍度就相应较高,可以做到10m


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当建筑的平面进深超过23m时,就会在平面中部产生暗空间,这样,就需要与之相对的在设计阶段进行暗房间处理或者公共区域的布置。有时我们会涉及已有分隔墙体的物业,由于因此我们应确认墙体材料是需要拆除,是否易于拆除,并在图纸上标注墙体位置和材料,方便下一步排房时进行参考。


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有时,我们在进行现场踏勘时物业还没有完成交接,无法拿到准确图纸,同时会存在部分现场区域无法进入的情况,对于此种情况,我们可以通过柱网尺寸、结合现场测量、疏散示意图等估算平面的大致尺寸,进行房间初排。因为一般情况下,同一栋建筑的柱网尺寸往往是统一的,且多为3.6M,5.4M,7.2M,9M等模数。


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交通核指在建筑中,主要由需要上下贯通的楼梯、电梯、相关水电竖井组成的集中性布置的区域,由于该区域特殊的结构形式、承担主要消防疏散的功能性要求,对于任何平面形式的建筑,交通核都是空间布置的重要制约条件。我们需要在踏勘阶段摸清楚其位置、结构形式、出于老建筑增加电梯的要求,有时还需要结合结构专业进行拆改可行性论证。


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最后,我们应当对楼板、规律性梁底、楼梯净空、门洞等部位进行高度测量和复核,以利考虑竖向的空间利用和功能可行性。


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结构情况


搞清楚了平面情况,我们还需要对物业的结构情况做一个评估,因为改造的所有工作都需要在结构层面进行落地。在这一部分,我们需要关切的维度有:1.结构形式、2.承重墙体位置、3.原有拆改情况。


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首先,我们应当对物业的结构形式有个基本的判断,不同的结构形式会影响到改造的可行性,例如砌体结构的立面难以随意开窗,剪力墙结构承重墙体无法移动和开门,筒体结构核心筒位置无法调整等。对于建筑结构体系,按材料分,常见的有木结构、砌体结构、混凝土结构、钢结构、混合结构等


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更为惯用的是按结构体系分,常见的有砌体结构、框架结构、框架剪力墙/框架筒结构、排架/网架结构等:

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优点:取材方便、施工简易、成本低廉。

缺点:由于缺乏整体性连接构件,导致结构的整体性较差。

一般用于建造6层以下的多层建筑和单层建筑。


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优点:空间分隔灵活,自重轻,节省材料,采用现浇混凝土框架时,结构的整体性、刚度较好,而且可以把梁、柱浇筑成各种需要的截面形状。

缺点:框架节点应力集中显著,容易在梁柱交界处产生裂缝,由于截面尺寸和配筋的增大,不适宜建造高层建筑。

一般适用于建造不超过15层的建筑。


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优点:在框架结构中布置一定数量的剪力墙以提供水平刚度,在水平荷载、风荷载、水平地震力的作用下抵抗变形的能力强。

缺点:由于剪力墙布置的需要,难以提供大空间的房间。

一般用于10-30层的建筑。


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优点:钢材的强度高、自重轻、成型能力强,可以随意设计,平面布局灵活多变,可按需要设置大空间。

缺点:耐火性能差,温度达600度时及完全失去强度,抗腐蚀性差,钢结构在涂油漆前应当彻底除锈,油漆质量和防火图层均须满足相关规范要求。

适用于大跨度结构。


一般来说,随着建筑高度的增加,结构形式从砌体结构、框架结构、逐渐演变到剪力墙结构、框筒结构,对于公寓来说,我们常见的是混凝土框架结构、剪力墙/筒体结构(高层建筑))、排架结构(厂房改造等) 


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由于公寓经常需要对空间重新分割,会涉及到原有墙体的拆改问题,有时候,由于图纸缺失或者踏勘阶段没有拿到图纸,我们在现场遇到需要对可拆改的墙体做预判的时候就需要我们可以根据现场条件,判断一面墙是否是可以拆改的,我们对此进行了总结,有如下几种形式:


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1.通过声音判断,我们可以在现场用手或者硬物敲击墙体,有清脆的大回声的,是非承重轻墙体,而承重墙或者剪力墙声音沉闷踏实

2.通过墙体厚度区分,一般砌筑轻墙体在100到240之间,而剪力墙的厚度一般超过300mm

3.根据梁与墙的结合方式分,采用斜排砖的一定是非承重墙,墙与梁紧密结合的可能是承重墙。

4.从砌筑墙体的材料分,一般标准砖的是承重墙,加气砖的是非承重墙。


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对于装饰的荷载,一般来说在进行建筑设计时已经考虑在内,但是对于个别特殊的情况需要进行特殊处理,比如局部增加绿植、大型雕塑、水景、下挂大型吊灯,比较重的天花板(GRC)等,在遇见这些情况时,最好可以进行结构复核,如果实在无法进行结构复核,则应当尽量将重物放置在柱梁节点部位、梁上、而非楼板部位


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根据混凝土梁的材料特点和受力性能,不鼓励在梁上穿洞走管,若不得不做如此操作,则应避免切断钢筋,同时应控制开孔直径<150mm,从经验看,在梁跨中1/3的部位,且高度在梁底200mm以上梁中部位较为合适。


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有时,为了增加坪效,充分利用层高,我们会进行loft夹层的设置,常常会在柱、墙的中间增加梁板结构,这样虽然增加不了多少承重,但是却较大地改变了柱的受压状态,需要进行结构验算,有时loft的二层是以钢架床的方式吊装在梁板下,此时需要注意该如果是预应力梁板的话,需要请教结构设计专业,避免打孔打破班内的受力钢绞线。


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此外,对于做厂房改造的物业,需要注意网架、桁架架构的屋盖杆件上不能进行连接任何荷载,包括灯具、吊筋等,连接点位置应该在网架或桁架的节点(球)部位


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有些物业年代久远,使用功能几经变更,不同年代的建筑、结构设计思路和标准也都有差别,有时会出现较难处理的特殊构件,例如在调整内部空间结构时常会暴露出来的大柱子、尺寸超常规的梁等,在进行现场踏勘时应当注意发现、记录现场有无会较大程度上影响平面布局的特殊构件,如超常尺度的梁、柱等,需要在平面进行位置及尺寸标注。


7-640-39(项目先吃你个巨型柱子)


有时,处于方案设计需要,会涉及到要在楼板上进行开洞处理,殊不知,开洞会破坏原有钢筋排布,减弱楼板水平刚度,若在跨中开洞,还会使得楼板成为悬挑构件,如果一定需要开洞,需要需要请结构设计单位进行验算,根据验算结果对相应楼板做结构加固处理,一般做法有:增加梁位,增加梁的强度,使用碳纤维布加固,或者使用传统的钢板+化学螺栓进行加固。


7-640-41(炭纤维贴片加固)


02


[改造难度三问]


一问给排水


1、原有给水立管、排水立管的位置、管径、材质
需要在图上标明,同时,需要着重查看并标注给排水立管的位置,因为立管位置涉及到改造后的排水如何进行组织,同层排水支管抬高高度受立管位置,坡度,管长的制约。对于很多建筑来说,由于经过核查楼板没有条件打洞做异层排水,那么同层排水时管道的坡度和抬高高度就会受到立管位置的制约。对于普遍采用的PVC排数横管来说,其坡度设置应当满足下表的要求:


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(同层排水最小坡度)


2、原有供水方式及设备,如满足改造后的建筑功能需要,应加以充分利用,如需完全改造,可根据市政水压、水量、现状建筑杨件受力、设备房间设置等情况,采取无负压设备供水、低位水池水泵供水、水池水泵水箱联合供水、单设高位水箱供水等供水方式。


7-640-43(生活水泵)


3、原有的雨水管、空调冷凝水管排布方式,是裸露在外立面还是采用室内包管的方式进行解决,现有条件是否可以利用。对于采用室外裸露立管的建筑来说,在进行立面设计时应当注意设置对应造型进行遮罩。


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(外露的空调冷凝管)


二问强弱电


1、观察原有物业的配电箱位置、有无配建筑内电房,如果是从屋外配电房直接送入建筑内并再入户内,则应查找、标注户外进线位置,若有配电房,则应弄清楚配电房位置,并确认房内有无增添潜在新设备所需要的可用空间 。


7-640-45(老建筑配电间)


2、查清现有变电箱/变电房负荷,在没有拿到准确图纸之前,可以通过变电箱总开关的整定电流进行大致估算,一般来说,除却预留部分功率,建筑的总用电负荷约为总开关整定电流除以1.3-1.5系数。这部分数据非常重要,直接关系到后方设计时的房间方案、公区方案、机电方案,如果初算后负荷不够,那么还会涉及到进行电力增容。


7-640-46(配电柜)


根据经验,增容分两种,一种是外线增容,当供电部门对本地区下火点的原定容量小于目标增容容量时,就会需要进行外线增容,该种周期较长,花费相对较大。一般情况下,下火点的设计容量均能够满足目标增容容量,一般不需要进行外网增容,而仅仅涉及到增加变压器,花费在10-20万左右(各地情况不同),对于内线增容来说,周期在半个月可以下答复函,答复函下来后则可以进行图纸设计,整个流程大约半个月左右。


7-640-47(增加变压器)


3、查清楚原有强、弱电井布置位置,并在图纸上进行标注,若原建筑有电井,则在新设计中应尽量利用原有电井,若原建筑没有,也应在图纸上注明,在设计时需要与结构专业讨论是否进行打穿楼板重做电井还是仅由桥架进行楼板贯通竖向供电。


7-640-48(强电井标注)


4、原建筑否有消防控制设备及其所处位置?部分老建筑可能没有这部分内容,如果有,需要判断主机、布线等是否可以重新利用。


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三问消防暖通


1、原建筑是否设置有消防水池?容积多大?跟规范要求,市政消防给水设计流量小于建筑室内外消防给水设计流量,需设置消防水池。应确认原有建筑的水池位置、大小并标注,供后续设计时计算是否满足新规范要求,水泵功率是否适应新物业的要求。


7-640-50(成品消防水池)


2、是否设置有消防水箱?容积多大?根据规范要求,采用临时高压给水系统的自动喷水灭火系统,应设高位消防水箱。自动喷水灭火系统可与消火栓系统合用高位消防水箱,高位消防水箱的设置高度不能满足系统最不利点处喷头的工作压力时,系统应设置增压稳压设施。有些旧物业消防水箱和生活水箱有时会合用,而这也是新规范所不允许的。


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(消防水箱)


3、是否能够实现两路供水?,规范要求,用作两路消防供水的市政给水管网应当符合相关要求。我们应查看现有建筑是否满足要求。对于这一条,我们在项目初期,需要甲方提供如下资料:1、市政给水长至少有两条输水干管向市政给水官网输水,市政给水官网应为环装管网,应有不同市政给水管上不少于两条引入管向消防给水系统供水。实际情况下,如果实现起来有较大困难,可以是同一根管子上设两个供水接头,勉强算为两路供水。


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4、现有喷淋头、喷淋立管位置是否需要改动?尤其是喷淋立管位置需要在平面图上标注清楚。从大概率上说,由于室内分隔的重新划分,现有的喷淋头和管道都需要重做,但是如果是利用原有的空间隔断、或者大空间用作公共空间的话,有可能不需要进行整体更换,从而可以节约部分成本。


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5、楼梯间、走道是否具有自然采光通风?走道除去梁高的净高度是多少?我们需要根据这两个问题的答案来考虑是否有条件设置防排烟系统,是否有条件设置中央空调、新风系统。


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现场踏勘时,应当充分摸清现有消防系统情况,以利改造及测算。对于只进行局部楼层改造的物业,尤其是新建成的,消防一般只需要进行二次消防报审即可,而对于整栋物业改造的项目来说,一般都需要进行整体的消防重做(部分由于现实条件实在无法实现的,可与当地消防部门协商后适当宽限),因此,在踏勘物业时就把消防现状摸清楚,可以节省大量时间。 


03


[一算:开间层高]


基于前两个步骤的踏勘和测量,我们可以大致估计需要改造的部位和平面排布方式,接下来还要受到空间层高的制约,尤其是未来的走道部分,会涉及到较多的设备管线,我们最好可以在这个阶段就能做到对各种管路的大致尺寸做到心中有数在实际工程中,各种管线的尺寸大多需要依据实际情况、结合规范要求后经过计算决定,但是在项目前期,我们可以根据公寓设计的经验先行进行粗略度预估:


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1、电气桥架,公寓中的强弱电走线常常使用电缆桥架,一般来说,桥架要求距离梁底300以上的距离。

2、喷淋管,由于是压力管道,从上述的管道之间的空隙排布或者占用150mm的梁下空间可以完成布置。


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3、排风管,一般情况下,排风管需要根据规范进行计算后,才能确定管径大小,由于截面形状可以做成瘦高型或矮胖型,因此可以按300mm-500mm考虑

4、排烟管,除公共厨房外,卫生间、厨房间可按照350mm考虑,公共厨房如有大型排油烟设备,需按照500mm考虑高度


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5、中央空调,若采用了中央空调,则需要根据中央空调的设备选型,留出适当的空间,对于全空气系统中央空调、由于其制冷制热全部需要由空气经过风管运输,所以需要较大的风管截面,一般来说在300mm的高度,若是水系统或者冷媒系统,则用来传递的制冷剂的管子很细,和消防管差不多,也只需要占用约150mm的空间

6、新风系统,如果采用新风系统,同样需要根据送风面积和换气次数进行流量计算,从而选择对应的风道管径,一般的,我们也可以用300mm进行估算

一般的,梁下净高留出600mm-1000mm的的间距进行走线是必要的。


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经过这一系列的数据确认和现场踏勘,我们已经能够大致判断出此物业打造公寓产品的大概模样,loft能不能做?立面要不要改?设备成本大不大?哪里需要进行特殊处理?下一步,就是基于本阶段收集到的信息,进行房间初排,投资概算。本篇文章的思维导图如下: 


7-640-59在下一篇文章里,我们将为大家分享公寓产品开发初期阶段最重要的一个步骤:房间初排,敬请期待。























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