做好这几点,公寓才能安安稳稳赚钱!


[本文带着大家从设计施工的角度,梳理一下公寓开发过程中合法合规的关键节点和手续,别让说好的一起扬帆远航,最后变成一个人的裸泳]


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六、公寓设计的合法合规问题


在公寓设计开发过程中,主要需要办理的证照许可有《消防设计备案/审核》,《消防竣工验收/备案》、《施工许可证》、《特种行业许可证》(视情况)《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(视情况)等,主要涉及如下三个部门:


1、消防部门

2、建交部门

3、公安部门

6-640-201


[消防部门]


《消防设计备案/审核》,《消防竣工备案/验收》

对于公寓物业来说,在拿房前需要确认是否已经通过一次消防验收,一次消防是指这个商业建筑在建设时进行的消防设计审核和消防验收,用以保证建筑物本身的消防安全。此时,消防部门主要考虑的是防火分区设置、消防设备安装等问题。二次消防是指这个商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护,一般就是指内装修设计审核。我们平时公寓业内说的“报消防”,一般多指报二次消防,而报批二次消防的硬性前提是一次消防通过,在报送文件时需要附送一次消防验收单

一般来说,九十年代以后的合规物业,或者由开发商进行过整体改造的园区,都应当是通过一次消防验收的,但是也不排除个别物业由于历史原因,或者年代久远,当时没有与之对应的消防要求,而没有通过验收,这样的话就会比较麻烦,碰见这样的物业,需要慎重地重新考虑,并结合实际情况向当地消防部门征询。


6-640-3


对于长租公寓来说,300平方米以下的建筑工程,不需要进行消防设计、消防备案、消防验收。300平方米以上10000平方米以下的,需要报请消防设计备案和消防竣工验收备案,10000平方米以上的公寓设计,需要报请消防设计审核,消防竣工验收。


6-640-4(审核意见书、备案凭证)


Q:何时办理消防备案,何时办理消防审查?

A:住建部《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定:


“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。建设(筑)工程包括:各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工。”


《消防法》第十条、第十三条和公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定:


“只有需要办理施工许可证的建设工程,才需要进行消防设计备案、消防验收备案。对于依法不需要取得施工许可的建设工程,可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。


公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定:


“对具有下列情形之一的人员密集场所,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收

(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂,公共展览馆、博物馆的展示厅;

二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;

(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;

(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院,公共图书馆的阅览室,营业性室内健身、休闲场馆,医院的门诊楼,大学的教学楼、图书馆、食堂,劳动密集型企业的生产加工车间,寺庙、教堂;

(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房,儿童游乐厅等室内儿童活动场所,养老院、福利院,医院、疗养院的病房楼,中小学校的教学楼、图书馆、食堂,学校的集体宿舍,劳动密集型企业的员工集体宿舍;

(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧,具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。”


公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定:


“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程,建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内,通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案,或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。”


Q:需要怎么办?

A:公安部《建设工程消防监督管理规定》第十五条规定:


建设单位申请消防设计审核应当提供下列材料:

(一)建设工程消防设计审核申报表;

(二)建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件;

(三)设计单位资质证明文件;

(四)消防设计文件;

   (五)法律、行政法规规定的其他材料。依法需要办理建设工程规划许可的,应当提供建设工程规划许可证明文件;依法需要城乡规划主管部门批准的临时性建筑,属于人员密集场所的,应当提供城乡规划主管部门批准的证明文件。


公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十一条规定:


建设单位申请消防验收应当提供下列材料:


(一)建设工程消防验收申报表;

(二)工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸;

(三)消防产品质量合格证明文件;

(四)具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证;

(五)消防设施检测合格证明文件;

(六)施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件;

(七)建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件;

(八)法律、行政法规规定的其他材料。


公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定:


建设单位在进行建设工程消防设计或者竣工验收消防备案时,应当分别向公安机关消防机构提供备案申报表、本规定第十五条规定的相关材料及施工许可文件复印件或者本规定第二十一条规定的相关材料。按照住房和城乡建设行政主管部门的有关规定进行施工图审查的,还应当提供施工图审查机构出具的审查合格文件复印件。


公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十二条、二十三条规定:


“公安机关消防机构应当自受理消防验收申请之日起二十日内组织消防验收,并出具消防验收意见。”

“公安机关消防机构对申报消防验收的建设工程,应当依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。对综合评定结论为合格的建设工程,公安机关消防机构应当出具消防验收合格意见;对综合评定结论为不合格的,应当出具消防验收不合格意见,并说明理由。”


解读:小项目不用办,10000以下办备案,10000以上办审核,当前环境下备案抽查比例很高,根据经验来看,上海地区为10抽8。


《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》


如果比照酒店办理行政审批手续办理了特种行业经营许可证的话,由于旅店是公安部门规定的“公众聚集场所”,在开业之前还需要办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》,俗称《开业许可证》


6-640-5(公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证样例)


中华人民共和国《消防法》第七十三条规定:


公众聚集场所,是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。


公安部《消防监督检查规定》第八条规定:



公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查,并提交下列材料:

(一)消防安全检查申报表;

(二)营业执照复印件或者工商行政管理机关出具的企业名称预先核准通知书;

(三)依法取得的建设工程消防验收或者进行消防竣工验收备案的法律文件复印件;

(四)消防安全制度、灭火和应急疏散预案;

(五)员工岗前消防安全教育培训记录和自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书复印件;

六)其他依法应当申报的材料。

对依法进行消防竣工验收备案且没有进行备案抽查的公众聚集场所申请消防安全检查的,还应当提交场所室内装修消防设计施工图、消防产品质量合格证明文件,以及装修装饰材料防火性能符合消防技术标准的证明文件、出厂合格证。

公安机关消防机构对消防安全检查的申请,应当按照行政许可有关规定受理。


解读:如果按照酒店行业办理开业行政手续,则需要办理本许可。


02


[建交部门]


《施工许可证》


6-640-6(施工许可证样例)



Q:什么情况下需要办?

A:住建部令第18号《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定

在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。


工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况,对限额进行调整,并报国务院住房城乡建设主管部门备案。



Q:如何申办,需要什么材料?

A:住建部令第18号《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定



建设单位申请领取施工许可证,应当具备下列条件,并提交相应的证明文件:

(一)依法应当办理用地批准手续的,已经办理该建筑工程用地批准手续。

(二)在城市、镇规划区的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证。

(三)施工场地已经基本具备施工条件,需要征收房屋的,其进度符合施工要求。

(四)已经确定施工企业。按照规定应当招标的工程没有招标,应当公开招标的工程没有公开招标,或者肢解发包工程,以及将工程发包给不具备相应资质条件的企业的,所确定的施工企业无效。

(五)有满足施工需要的技术资料,施工图设计文件已按规定审查合格。

(六)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施。建立工程质量安全责任制并落实到人。专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计,并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

(七)按照规定应当委托监理的工程已委托监理。

(八)建设资金已经落实。建设工期不足一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的50%,建设工期超过一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料,以及银行出具的到位资金证明,有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

(九)法律、行政法规规定的其他条件。

县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门不得违反法律法规规定,增设办理施工许可证的其他条件。


住建部令第18号《建筑工程施工许可管理办法》第五条规定:



申请办理施工许可证,应当按照下列程序进行:

(一)建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

(二)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》,并附本办法第四条规定的证明文件,向发证机关提出申请。

(三)发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后,对于符合条件的,应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的,应当当场或者五日内一次告知建设单位需要补正的全部内容,审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的,应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位,并说明理由。

建筑工程在施工过程中,建设单位或者施工单位发生变更的,应当重新申请领取施工许可证。


解读:对于长租公寓来说,300平方米以下或投资额小于30万元的建筑工程,不需要申办施工许可证。报消防=需要施工许可。


03


[公安部门]


《特种行业经营许可证》


于提供短租业务的公寓来说,参照国内品牌公寓做法,建议办理特行证。


6-640-7

(特种行业经营许可证_酒店样例)


公安部《旅馆业治安管理条例》第五条、第六条规定:


设立旅馆,取得工商行政管理部门颁发的营业执照后,应当向所在地县级以上人民政府公安机关申领特种行业经营许可证。

申请旅馆特种行业许可证,应当具备下列治安安全条件

(一)有合法、固定的经营场所;

(二)安装旅馆业治安管理信息系统、居民身份证读取设备等住宿采集、上传设施;

(三)具备必要的防盗、视频监控等治安防范设施,提供公共上网服务的,应当有健全、完善的网络安全管理制度和安全技术防范措施;

(四)由治安保卫机构或者治安保卫人员;

(五)有健全的安全管理制度;

(六)工作人员具有完全行为能力,持合法有效的身份证件,外籍工作人员应当持有效工作许可和工作类居留证件,旅馆法定代表人、经营负责人及治安保卫人员无涉黄、赌、毒、恐等被刑事处罚、强制隔离戒毒记录;


公安部《旅馆业治安管理条例》第七条规定:


申请旅馆特种行业许可证,应当向公安机关提交下列材料:

(一)申请表;

(二)法定代表人、经营负责人及治安保卫人员的有效身份证件及其复印件,外籍人员应当同时提供有效工作许可和工作类居留证件;

(三)工商行政管理部门颁发的营业执照;

(四)经营场所所有权或者使用权证明;

(五)标明房间号、服务台、视频监控设备、疏散通道、安全出入口等情况的旅馆内部平面图及旅馆方位图;

(六)防盗、视频监控、旅馆业治安管理信息报送、居民身份证读取设备等治安防范设施安装设备的证明材料;

(七)旅馆安全管理制度和突发事件处置方案预案;

(八)法律、法规规定的其他材料。


公安部《旅馆业治安管理条例》第十三条规定:


旅馆应当依照《中国人民共和国消防法》取得消防安全制度,落实消防安全责任制,按照标准配置消防设施、器材并确保完好有效,保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,进行防火检查、巡查,及时消除火灾隐患,开展消防安全教育培训,定期组织消防演练。


解读,:该证照主管部门为项目所在地派出所,对于提供短租业务的公寓来说,特行证是必须办理的因为虽然当前政策鼓励兴办长租公寓,但是与之对应的具体管理政策的明确和执行还有部分缺失和模糊,部分品牌公寓为了避免后续的法律政策风险选择按酒店开业办理一整套证照手续,这里面就包括《特种行业经营许可证》,值得注意的是,有些地方部门要求办理特行需要严格采用酒店标准,房间内不允许有洗衣机,电磁炉等设备,需要在办理前向当地部门征询。


如上所述,公寓行业发展迅速,各地对应用法律法规和实施办法都各有不同,与之相对的,公寓的合法合规问题重要,否则轻则罚款,重则被强制清除,如果因为消防问题而导致火灾、造成人员伤亡,业主和设计单位责任人还将面临刑事风险。因此,希望请各位公寓业主务必引起重视,在公寓开发建设的前期做好标的物业的原有消防手续了解,同时向当地主管部门尽早征询沟通,解决时间,减少风险。

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(点击可查看大图


概论部分到本篇就已经基本结束,下一期开始,我们将正式进入公寓设计的环节:定位篇,在定位篇中,我们将下沉到公寓设计开发前期的具体实操中来,为大家进行详细介绍公寓设计流程的第一阶段。 






 








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