占到总成本的30%!你不得不认识的长租公寓设备君(下)

[兵马未动,粮草先行,打仗行军讲究粮草保障和后勤供给,在一幢运行良好,管理有序的公寓中更是如此。看的见的人是好的设计和舒适的环境,而看不见的,就是那群在幕后默默地提供支持的设备们]


五、公寓设计中的设备君(下)


对于公寓来说,视物业先决条件和设备选型的情况,整体设备投入会占到总投资额的15%到40%左右,必须引起足够的重视。本篇文章将为大家对公寓中所涉及到的设备内容做一次梳理,帮助大家在设计开发的初期就建立好设备优化意识,出于便于读者理解的角度考虑,我们没有按照传统的学科/专业分类模式对其进行分类,而是从其功能使用的角度,将整个设备体系分为3类,帮助大家理解,他们分别是:


1、消防系统

2、支持系统

3、 智能系统

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02


[支持系统]


之所以称之为“支持系统”,是因为其承载着保障建筑空间正常使用的功能。该部分包括:1、卫生间排风和厨房排烟系统,2、新风系统,3、中央空调系统等,4、生活给水排水系统,5、燃气系统等,该部分设备的作用是为租客生活居住提供必要的技术保障。


一:厨卫排风排烟


卫生间为了保持干燥卫生,需要安装排气扇。对于长租公寓来说,卫生间吊顶多选用铝扣板集成吊顶,应在房间居中位置考虑使用排气扇,通过软管将废弃排入烟道或直接排向户外

5-640-2(卫生间区域往往会留有较大的吊顶上空间用以布置管道和设备)

5-640-3(集成吊顶上的排风机)


如果公寓房间内部设有厨房功能的话,油烟机的排烟也需要排入邻近烟道或经汇总后统一排出,或经业主、物业同意,直接排向户外。同时需要注意的是,这两个管道在从公共烟道室内一侧须要设置止回阀,防止烟气回流。


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内循环式油烟机)


近来,公寓产品中出现了采用“无管道油烟机”(也称内循环油烟机)进行厨房通风的案例,采用活性炭过滤油烟,无需组织排烟管道。这种油烟机在国外较为常见,相较于中餐,用于轻油烟的西餐烹饪更为合适,如果租客使用频次较高的话,除油烟效果不是特别理想。


5-640-6(内循环式油烟机应用场景)


由于以上管线至少需要占据200mm的空间,因此、常常把房间内的水平管线集中到进门卫生间处统一布置,而尽全力保障睡眠区域的层高,一般来说,卫生间区域控制到2.4m高以上,睡眠区域控制在2.7m以上,是一个相对理想的层高。

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二:空调系统


对于公寓来说,空调系统基本上可以分为集中式和分散式两种,也就是我们平时所说的中央空调和分体式空调,一般来说,出于节约一次性投入成本、便于分户计量等考量,多数公寓会选择分体式空调。


5-640-8(分散式空调和集中式空调系统)


640-1(分体式空调适用面积和功率对比)


值得注意的是,当公寓间数大于150间时,中央空调就逐渐显示出成本上的优势了,此时中央空调的的一次性投入和分体式空调大体打平,在运营时的费用也相对更低,并且在使用舒适度上中央空调也大大优于分体式空调,唯一的不便是计费上会略微麻烦。当然,有时所拿物业本来就具有中央空调系统,我们尽量选择经过管路改造后继续利用,以节约成本

5-640-10(三大空调系统)

5-640-11(水系统空调原理图)


般来说,中央空调根据传递能量的媒介不同,可以分为”全水系统,全空气系统,空气-水系统“三种系统形式。相对与其他两种系统,水系统的设备占用空间最小,而且管道安装灵活,系统造价适中,在国内被广泛用于绝大多数室内空间中。其原理简单来说就是通过把水加热或制冷,通过水管传输给末端设备,并且在末端设备里把水与空气进行能量交换,最后把能量交换后的空气输送给空间,以达到调节温度的效果。


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对于允许一次性投入较大的自持物业,以短租为主的服务式公寓,公区占比较大/有第三方合作经营/有物业招商需求的物业来说,建议考虑整体或局部设置中央空调


三:新风系统


酒店设计卫生防疫规定,每间客房需要提供50m³/h的新风量,在公寓设计中,对于可以自然采光通风的房间,我们处于节省资金的考虑,可以充分利用自然通风,而不设置新风系统。

5-640-13带有热交换功能的新风机)

5-640-14(新风系统工作原理)


但是,由于种种因素,往往会有不可避免的暗房间出现,此时,出于对暗房间空气质量的考量,需要在局部做新风系统来提高空间舒适度,使室内外空气有效对流。同时,对于处在平面深处,距离自然开窗距离较远的公共区域,也应当采用新风系统帮助换气,提升空间使用质量,否则,会使得公共区域空气污浊,质量低下,难以利用。

5-640-15(图中红色部分为需要设置新风系统的房间)


由于公寓设计多面临着老建筑的改造,层高往往较为紧张,因此,在增加系统布置时,应当注意选用合适的布置方式,需根据建筑实际的结构来确定,遵守的原则有以下几点:1)选择相近区域的房间为一个系统,且主风管的走向必须简单,尽量减少弯头;2)一个系统中选择的房间必须尽量缩短主风管的长度,避免阻力损失;3)新风设备一般摆放在吊顶高度要求不高的地方,且靠近外立面以便在外墙上开新风引入口和排风口,如走廊尽头、电梯厅、设备机房等;4)主风管一般布置在对吊顶高度要求不高的地方,如走廊等,因此在系统划分时,尽量将走廊附近周边的房间划分在同一个系统内;5)注意新风设备以及风管对于其他电气设备、消防管道等的影响和配合。

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(新风机组的集中式设置)

5-640-17(新风机组的分散式设置)


对于长租公寓来说VRV 机组 + 新风的组合是较为适用的搭配,投资适中,效果良好。


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考虑到夏天/冬季空调制冷制热的需要,最好选购带有热交换功能的新风系统,减少能量损失。如果公寓采用的是中央空调进行集中(还是盘管机),则可以将新风机与空调系统结合使用,使其拥有较好的效果。这样的成本一般在200元/平米左右。


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(全热交换新风机组)


03


[智能系统]



借助于物联网,移动互联网技术,为了方便费用计量,集中管理,减少人力成本支出,市场上有很多可供公寓选用的智能化设备和与之匹配的管理系统。一般说来,公寓可以选用的智能系统有:1、智能门锁系统,2、智能水电表系统,3、房间智能控制系统等。三者有机统一,数据互通,通过整体后台统一管理,形成了一个客户-缴费-入住的数据闭环。


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一:智能门锁系统


在日常运营中,智能门锁相对于传统的钥匙、门卡,给租客和门店管家都带来很大的便利,租客出门不用带钥匙,门店管家也不需要随时到店为忘带钥匙的客户开门,借助日益成熟的技术,还可以通过生成一次性密码的方式来实现无人带看。


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随着公寓行业的发展,智能门锁技术的成熟,现在已经有了非常成熟的专项产品。一部门锁可以和公寓管理 SaaS 系统,手机App,微信端进行有机联动,在房租欠缴的情况下,可以通过提醒、自动限次数锁门、断电断水等技术手段实现智能租约管理,帮助减少运营成本。



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二:智能水电表系统


由于计费需要,公寓的水电表需要每月抄数,与房租一起由租客缴纳,部分公寓采用传统的做法,使用人工抄表,这是可行的,但要考虑人工成本,因为有很多时候会碰见租客长时间不在的情况从影响执行效率。目前市面上有很多智能水电表的解决方案,只需要在设计时为其预留好插座、网络通信点位,由供应商深化设计、安装设备后,就可以实现远程抄表,远程断水断电等操作,提升管理效率,因为人工是运营成本中很重要的一个组成部分。

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(云丁智能水表)5-640-27(水滴智能电表)


此外,通过智能水电表可以公开透明地进行公共厨房、公共区域的用水用电负荷分摊,每一位租客都可以通过 APP或者微信登录管理后台,实时查看。


5-640-28(房间内单独计费,公共区域进行均摊


同时,公寓在融资过程中,资方会对房屋出租率进行详尽的核验,接入数字化管理系统的智能水电表、智能门锁,可以通过水电用量、开门记录、账单结算情况等数据简单地证明房间的出租情况,为融资提供很好的数据支撑


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般来说,智能门锁、水电表等需要配合对应的智能网关使用,网关一般布置在走道吊顶上部,一方面和无线/有线网络相连,一方面和门锁、水电表以无线或有线方式相连,一个网关可以同时控制5-10个门锁,具体的系统设计和接线方式需要在设计阶段请设备提供厂家配合完成深化设计


5-640-30(智能设备网关安装


三:安防监控系统


安防系统是安全技术防范系统的简称,出于安全管理的需要,一般公寓都要设置,有些地区公安部门还会强制要求设置,并且接入公安系统统一管理,使得公安系统可调用查阅酒店安防系统中的监控录像等报警信息。并通过技防验收。星级酒店齐全的安防系统需要包括视频监控、门禁、入侵报警、广播等系统,并且需要专有网络系统提供支持。而一般公寓的安防相对较简单,除非特殊要求外,仅设置视频监控系统即可。


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在进行系统设置时,建议包括如下部位:1、周界,宜包括建筑物、建筑群外层周界、楼外广场、建筑周边外墙、建筑物地面层、建筑物顶层等 2、出入口,包括建筑物、建筑群周界出入口、建筑物地面层出入口、办公室门、建筑物内和楼群间通道出入口、安全出口、疏散出口、停车库(场)出入口等 3、通道,包括周界内主要通道、门厅(大堂)、楼内各楼层内部通道、各楼层电梯厅、自动扶梯口等 4、公共区域,包括会客厅、商务中心、购物中心、会议厅、酒吧、咖啡厅、功能转换层、避难层、停车库(场)等。5、重要部门,包括重要工作室、重要厨房、财务出纳室、集中收款处、信息机房、重要物品库房、监控中心、管理中心等。


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安防监控系统包括入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡查系统等。 公寓在设置安防监控时应当做到公共区域无死角,现在很多先进的一体化解决方案可以在前台、手机app上设置分管理端,实施操控、监控系统状态。


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在原有的电梯上安装一个类似“门禁”的系统装置,只有刷卡后电梯才会启动(可添加密码盘,防止忘记带卡片引起的不必要麻烦),将租客送到其要达到的楼面。对于物业状况复杂,楼层分布分散的公寓有较好的使用效果,在国外,很多开放性环境中的电梯很多用到这样的系统。


经过上下两篇文章,长租公寓中常见的设备小伙伴们就介绍到这里,在实际操作中,这些配套设备、尤其是消防系统都需要具有资质的设计单位进行设计和深化,应当引起足够重视。本篇文章的思维导图如下:


5-640-34(点击可查看大图


下期预告:隔壁老王公寓开了两年,刚要回本,突然被连夜查抄,血本无归,原因竟然是没有提前做好合规工作,那么,公寓设计开发中的合法合规问题如何做,且听找老师下回分解。

 










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