公寓设计标准流程

 [但凡业内经历过公寓开发、设计的朋友都会跟我抱怨这项工作的复杂和繁琐,区区几千平的项目,一不留神就给硬生生给做成城市综合体的感觉,那么公寓设计究竟复杂在哪,有哪些流程和步骤呢?] 


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三、公寓设计标准流程


在本篇的文章中,我们将为大家梳理和分析长租公寓设计开发中的常见难点,同时找出对应的解决办法,形成设计的一套标准流程,具体包括以下两个主要方面


1、公寓的设计开发难点

2、公寓设计的标准流程

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[公寓的设计开发难点]



一、麻雀虽小、五脏俱全。


公寓建造完第一时间就要让租户入住,因此第一印象要足够美观,有冲击力,设计需要具有整体感,艺术感有些公寓的大堂,客房部分甚至可以比肩豪华酒店。同时,由于需要经得住租客日复一日的持续使用,对功能合理性,空间舒适性材料耐久性等方面也有着较高要求。光是公寓的方案设计阶段就会涉及到建筑、结构、给排水、暖通、装饰、灯光、景观、软装等专业


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同时,由于其长租公寓为人员密集的居住场所。对应的消防规范约束较多,配套设备齐全,空调、排烟、排风、给排水、新风系统、喷淋系统等一个都不能少,从某种程度讲,和新建一个酒店的流程比没有太大区别甚至更加复杂。


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二、屋况复杂、手续繁琐


有很多公寓项目是旧有物业的改造,在项目落地过程中会涉及到诸如新旧结构、新旧规范的冲突、结合部分。比如,老建筑的层高和开间往往难以适应公寓的要求,为了房间坪效和空间效果经常出现需要对原有围护结构,承重结构进行拆改的情况比如原本没有考虑排水功能的建筑,需要局部垫高通过同层排水来解决下水问题,有时更会涉及到结构鉴定、结构加固等方面的内容,需要进行相应的技术处理。


640-5(建筑原有排污立管需要移位改造)


同时,虽然在顶层政策层面,国家提倡和鼓励发展长租公寓,但在很多具体实施领域还是空白,公寓在合规性也需要做很多工作,举个例子,由于消防规范更新频繁,老建筑普遍不具备满足现有消防规范的条件。有很多需要根据情况补充的设备,需要和当地消防管理部门前置沟通的环节,这一类的问题使得项目更加复杂。


640-6(工程师在检查原有消控设备是否可以利用)


三、预算少、工期紧


与项目复杂程度高相对应的,是项目开发的短周期和低预算,要求设计中各个工种的专业流程需要快速衔接,出于对成本的严格控制,需要在设计的各个阶段进行多轮的造价控制和造价优化。这对设计方又是一个不小的挑战。


640-7(某公寓项目预算单)


同时,设计方和业主方的沟通配合也非常重要,在审图-招标-交底这些环节中,业主应当合理安排自身时间和各部门权责,做好进度衔接。做好项目规划远比盲目压缩设计周期更加有效。不符合实际的设计时间带来的只有错误和返工。以5000平的局部改造为例,方案加施工图至少需要1.5个月的时间来保证完成质量。


640-8(某公寓设计项目设计周期安排)


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[长租公寓的标准设计流程]


根据从事公寓设计的经验,我们总结出了公寓设计的一般流程框架,从宏观角度上,可以分为1、项目前期,2、方案设计,3、施工落地三个大过程,其中又包含1.项目定位、2.方案设计、3.灯光设计、4.机电设计、5.施工图设计、6.软装设计、7.用户界面设计、8.施工配合这八个细分阶段。


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每一个阶段的成果都是下一阶段的依据,整个流程以一个线性的过程递进发展,确保设计的逻辑严谨,概念清晰


一、项目定位阶段


由于老建筑改造涉及到结构、消防、建筑形式等变量非常多,因此我们建议所有的公寓项目项目在项目定位、拿物业前一定需要进行项目实地勘探,本阶段的主要任务是根据物业现状、资料完整程度、周边竞品调研来进行项目初步可行性的研判


640-10(某公寓设计项目周边竞品分析)

640-11(该项目整体改造且进深较大,消防设备需要全套重做,同时应注意暗房间问题)


这样做模式为了解答诸如“将来的产品可以卖多少钱,”“物业改造需要多少投入,”“能产出多少房间,”“需要投入多少资金,”“工程改造难度有多大”等与项目定位直接相关的问题。只有专业的团队对物业进行第一手信息的分析和掌握,才能够相对精准地提供项目定位的参考,指导投资额、租金预期


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从我们的设计方式来说,这一阶段我们需要形成:1、项目定位策划、2、投资回报测算书,3、初步排房方案书,4、初步机电可行性研究,5、初步结构可行性研究书 等5大成果内容,作为整体项目的控制性纲领。

640-13(初步排房方案)


二、方案设计阶段


一阶段,需要在深入理解项目特点、客群定位、造价控制的基础之上,以建筑专业为总负责,室内设计师为辅助,机电工程师为依托提出改造思路和概念方案,并在这个主题思路的串联下,从0到1地解决解决一系列问题,完成设计方案。这是真正着手进行创意设计的阶段,可以说,一个项目的最终效果70%都会在这一步被确定。

640-14(设计意象 - 都市隐居生活)

640-15(概念方案图 - 入口的园林化处理)

640-16(效果图 - 将一层局部墙体拆除后形成的宏大入口和入口前的日市园林)

640-17(该项目的总平面图)


这一阶段需要完成的工作有:1、《设计主体概念和核心价值观》,2、《主要空间效果图》,3、《总体平面布置图》,4、《主要户型平面图》 


三、灯光设计阶段


灯光是空灯光是空间照明的必备要素,同时也是最有效的空间提升手段。在公寓设计中,更是要利用好灯光的要素来为空间增加质感和趣味性。本阶段,基于前述方案设计阶段的设计成果,灯光专业设计人员需要与主创设计充分沟通各个空间节点的效果预期,结合规范要求,完成灯光设计和灯具选型。


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(客房灯光设计方案)

640-19(客房灯光方案模拟)

640-20(客房灯光方案模拟)

640-21(灯光选型表)


本阶段还应综合考虑灯具控制回路和开关,插座布置,形成末端点位图。本阶段需要完成的有:1、《灯光设计方案》,2、《灯具初步选型》,3、《灯具和插座开关点位图》。 


四、机电设计阶段


机电专家会对方案设计和灯光设计的成果做机电合理性复核,通过多次协商和调整,完成机电方案设计及设备选型建议。如果遇到在现有方案下机电无法按现有相关规范实施的情况下,还会涉及到对总体设计方案的局部调整。


640-22(强电系统图)


同时,在所有点位设计完毕后,需要灯光设计师与建筑师一起,将所有的末端点位和天花平面、机电管线叠加在一起,形成“天化综合布置图”用以检查点位对齐、管线交叉的问题,尽早发现,尽早解决,免得在施工阶段发现后耽误现场作业时间


640-23(机电综合点位图)


这一阶段要完成的工作有:1、《机电方案》、2、《综合点位图》、3、《机电设备选型》。


五、施工图设计阶段


在前述阶段全部完成后,进入到施工图设计环节。一般说来,到了这一阶段之后一切方案都已敲定,随之而来的是设计方案如何落地的问题,因此面临着诸多现场经验做法的挑战,在这一阶段,需要尽量详细地考虑构造做法、尺寸、收口、材料和工艺的要求、影响,在有限的时间内尽量将设计考虑详细。一般来说,对于体量较大、工程复杂的远程项目,设计机构与当地专业施工图队伍合作,解决设计服务一体化的问题,是目前通用的一种解决方案.


640-24(样板间施工图)


除了现场新发现的不可抗拒因素,我们不主张在施工图阶段进行方案调整和改动,因为在本阶段任何一丁点的修改都会引起从方案到机电的全方面返工,浪费设计时间,增加出错几率。如果有,也尽量用修改通知单的方式进行变更,避免大范围改图


640-25(样板间施工图)


如果项目时间实在紧张,经设计单位与甲方充分沟通,在施工图中可以尽量先选用较为保守的通用做法,赶上进度节点。然后在现场施工、巡场的过程中再进行实时调整和优化。

640-26(工程材料表)


同时,建议本阶段家具提供方的设计人员应当介入项目,提出家具初步方案,配合施工图设计方进行细部尺寸的预留和复核,本阶段需要完成的工作有:1、《施工图》,2、《消防报审文件》,3、《家具厂家的家具初步方案》 。

六、软装设计阶段


虽说软装的格调在方案设计时就已经被大致确定,但是在单品的选择和细节搭配上,仍然需要这样一个专门的设计流程对其进行细化。软装的搭配是公寓设计里占用时间最少,但是最出效果的一个环节。


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(软装概念方案)

640-28(分区域软装陈列拼贴图)


一般的,我们会有软装专业设计师在基于对主创整体空间概念的深入理解下,通过软装概念方案,效果拼贴,最终到软装物料清单这三个步骤,由概念到具体地对软装方案进行推进和控制。


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(软装和艺术品陈列方案)


在这一阶段,我们需要完成的有1、《大手软装方案》,2、,样板间软装方案,3、《家具细化方案》(由家具厂商配合)。 


七、界面设计阶段


对产品所有的精心打造都是为了更好的触达客户,输出品牌价值,精美的空间需要让客户看见,温馨的卧房需要让客户感受,而这一阶段也往往容易被人忽视,相较于国外成熟的公寓运营品牌,我们在这一块做的还远远不够。在这一阶段,更多的是一些软内容的制作:


640-30(经过精心设计的标识体系)


公寓的标识系统是首先需要进行设计的内容,包括但不限于店招、室外指引、室内指引、电梯、功能房间标识、门牌等,一个好的标识体系在满足功能性的指引要求之外,还可以进一步凸显品牌文化、强化空间质感。对于已有的 vi 体系的公寓品牌,一般会选择沿用 vi 体系的同时根据公寓设计主题进行材料的重新搭配与设计


640-31(标识系统材料板)

640-32(室外标识板方案)


此外,,还应包括信封、名片、纪念品、员工服装、短租房间洗消套装、毛巾等配件的整体化 vi 设计方案,对于设置有氛围音响系统和氛围熏香系统的高级公寓,还应当与专业厂家人员一起,设计组合音乐播放单和香薰选型


640-33(配件 vi 方案)

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(公寓用小型扩香机)


八、施工配合阶段


最后的最后,项目走到了施工配合阶段,作为整个设计的最后一环,我们不能有丝毫的掉以轻心。首先的工作是要将前述阶段的所有设计图纸、方案文本,材料实样打包,交于业主确认,同时需要对业主方、施工方进行设计交底,有条件的设计单位或者施工较为复杂的项目还应视情况安排设计人员巡场,定期解决设计问题。


640-353-640-36(现场交底会)


好了,今天的内容就讲到这里,敲黑板时间到。今天我们为大家梳理了公寓设计从前期定位到施工落地的8个流程,并把每个流程的设计要点和产出成果要求做了阐述,按照这个流程,可以较好的把握公寓设计开发中的各个方面,提升效率。思维导图如下:


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(点击图片查看大图)


下集预告:看得见的是精美的空间设计,看不见的是背后的设备支持,作为公寓设计中重要的组成部分,机电设备应包含哪些内容?有哪些设计要点?下一篇为你揭晓。


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